دائما ما نلجأ إليه للتعرف على اتجاهات السوق العقارية فى مصر نظرا لخبرته الطويلة ليس فى المجال العقارى فقط ولكن كخبير مطلع على تطورات الأحداث الاقتصادية وكذلك السياسية والاجتماعية فى مصر، ولذلك فرؤيته دائما ما تتسم بالموضوعية والشفافية والوضوح، إنه الدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة أرضك الذى استطاع أن يضع الشركة فى المكانة التى تستحقها وسط شركات التطوير العقارى وأخذت مكانتها الآن كواحدة من أهم الشركات فى فئتها. وكعادته أيضا لا يقف التطوير فى الشركة عند حد معين، بل يبحث دائما عن الريادة التى كونت شخصية شركة أرضك واتجهت كأول شركة تطوير عقارى إلى محافظة المنيا لتقيم أول كمبوند متكامل فى المنيا الجديدة فى خطوة مهمة تأتى ضمن اهتمامات الدولة بتنمية محافظات الصعيد ولذلك فمن المتوقع أن نجد عددا من الشركات ستتقدم خلال المرحلة المقبلة باتباع نفس الخطوة.. وإلى نص الحديث للتعرف على مزيد من المعلومات حول السوق العقارية المصرية.
كتب: أشرف الليثى
• بمناسبة مرور 20 عاما على تواجد شركة أرضك فى مصر كيف يمكن تقييم التجربة وما أهم إنجازاتها؟
إذا حق لنا أن نبرز أهم ما يميز شركة أرضك فى مصر على مدى عشرين عاما، فإننا كنا دائما أصحاب المبادرةPioneer” ” وأكثر شركة لديها رؤية مستقبلية بعيدة المدى للمناطق المختلفة فى مصر سواء فى القاهرة أو المحافظات الأخرى، فعندما بدأت الشركة عام 1998 كانت أول شركة تعمل كمطور صناعى فى العاشر من رمضان وحصلنا بالفعل على قطعة أرض هناك ولكن لم نكمل المشروع وحدث خلاف وتم رد الأرض ولكن مازال اسم زيزينيا موجودا على الميدان فى مدينة العاشر من رمضان، ثم حصلت الشركة على أرض فى القاهرة الجديدة عند الجامعة الأمريكية قبل وجود الجامعة هناك وكنا أول كمبوند فى القاهرة الجديدة يقام بواسطة شركة أرضك “زيزينيا”، ثم توالت المشروعات بعد ذلك وقررنا التوجه إلى مدينة المستقبل قبل أى شركة تطوير عقارى أخرى ولم يكن أحد يعرف هذه المنطقة وأقمنا مشروعنا هناك، وكنا أول مطور عقارى يتجه لمحور قناة السويس ونعمل كمطورين صناعيين ولدينا 5.5 مليون متر مربع هناك، وأخيرا توجهنا الحالى إلى محافظات الصعيد وسنكون أول مطور عقارى يتجه إلى المنيا وأنهينا اتفاقنا مع هيئة المجتمعات العمرانية.
كل هذا ميزنا عن غيرنا لأننا لدينا رؤية مختلفة عن باقى الشركات الموجودة فى السوق، وثانيا لدينا مصداقية مع العملاء بحيث يجد العميل كل ما تم الاتفاق عليه على أرض الواقع، ونلتزم بمواعيد التسليم وأسعارنا منافسة ومعقولة جدا، والقادة الذين تولوا رئاسة الشركة على مدار السنين كانوا محترمين وساهموا بشكل كبير فى رفع اسم الشركة عاليا وسط باقى الشركات وفى السوق المصرية بصفة عامة.
• ما وضع الشركة الآن فى السوق العقارية المصرية، وما جمهوركم المستهدف؟
يوجد داخل القطاع العقارى نماذج مختلفة عديدة، فمثلا طلعت مصطفى نموذج مختلف عن باقى المطورين العقاريين لأنه يقوم بتطوير مدن وله شخصية مستقلة عن باقى المطورين العقاريين، وهناك نماذج أخرى مثل إعمار وسوديك وعدد آخر تهتم بشريحة معينة فوق A+، وهناك جزء آخر وهو الذى نعمل فيه كشركة أرضك إلى جانب عدد من الشركات الأخرى، ونحن فى هذا الجزء من أكبر ثلاث شركات، وهو يستهدف طبقات A&B، وتلك الشريحة فوق المتوسطة والقريبة من الغنية لها احتياجات محددة نستطيع أن نوفرها لها داخل الكمبوند ونحاول أن نحافظ دائما على تميزنا وسط هذه الشريحة التى تعتبر المستهدف الأساسى لنا.
• كيف ترى اتجاه بوصلة الاستثمار العقارى الآن فى مصر؟
الاستثمار العقارى الآن فى مرحلة قلقة غير واضحة نتيجة القرارات الاقتصادية الأخيرة والترقب لارتفاعات مستقبلية فى أسعار الوقود والطاقة والكهرباء، بالإضافة إلى ارتفاع أسعار الفائدة على الودائع جعل الناس تفاضل بين الاستثمار فى العقار والودائع التى كانت تدر عائدا 20%، وعلى الرغم من انخفاضه الآن فإنه يظل مرتفعا أيضا إلى حد ما، كل هذا فى الوقت الذى انخفضت فيه القوة الشرائية، وعدم قيام البنوك بوظيفتها فى التمويل العقارى مما اضطر شركات التطوير العقارى لتقسيط قيمة العقار لمدد تصل إلى عشر سنوات وبدون فائدة وبذلك أصبح من يشترى العقار للاستثمار غير مضمون ولا مجزٍ لأنه لن يكون هناك من يستطيع أن يسدد قيمته نقدا مادام هناك نظام تقسيط تقدمه الشركات وبدون فوائد.
ومن ناحية أخرى شركات التطوير العقارى أيضا بعد زيادة الأسعار وارتفاع التكلفة بدأت تعيد النظر فى تصميم الوحدات بحيث أصبح هناك حاجة لتقليل المساحات من أجل خفض التكلفة وأيضا البحث عن بدائل للطاقة الكهربائية مع ارتفاع أسعارها واللجوء إلى الطاقة الجديدة خاصة الطاقة الشمسية لمواجهة تكلفة الطاقة الكهربائية التى ارتفعت أسعارها بشكل كبير.
كل هذه العوامل تعيد تنظيم السوق العقارية فى الوقت الحالى، ونحن كمطورين عقاريين منتظرون أيضا التعرف على نتائج انخفاض أسعار الفائدة فى البنوك وهل ستتجه تلك الأموال إلى السوق العقارية أم ستستمر فى البنوك، وهل سيكون هناك ارتفاعات فى أسعار الخدمات بعد 30 يونيه نتيجة الارتفاعات المتوقعة فى أسعار الطاقة والكهرباء وما سيترتب عليها. وقد حققنا حجم مبيعات معقولا فى معرض سيتى سكيب فى نهاية مارس الماضى وينتظر بعده الجميع الآن أى توقعات مستقبلية فى رفع الأسعار.
وحقيقة السوق تتغير الآن وملامحها سوف تظهر بوضوح بداية من العام القادم ونحن نتعامل دائما مع التغيرات التى تحدث فى القوى الشرائية للجمهور والتى سيكون لها تأثير على نوعية السكن والمساحات واستخدامات الطاقة المتجددة.
• كيف تفكر شركة أرضك فى الاستعداد لمواجهة التغيرات المحتملة فى السوق العقارية المصرية؟
طبعا نستعد لذلك جيدا وبدأنا نفكر فى تخفيض مساحات الشقق لتخفيض التكلفة خاصة أن هذا هو الاتجاه الذى أصبح سائدا لرغبة الجماهير العريضة، وبدأنا نفكر فى تغيير شكل وتصميم الكمبوند بحيث ستكون مساحات الوحدات أقل مع زيادة المساحات المشتركة والاهتمام بالنادى الاجتماعى الموجود داخل الكمبوند، وبدأ هناك اتجاه أيضا من جانب العملاء برفض الفيلا الرأسية ذات الدورين ويفضلون الآن المساحات الأفقية وعلى دور واحد، كل هذا سيتبعه تغييرات فى التصميمات الداخلية للكمبوند وأصبح هناك كذلك اهتمام كبير بخلق أنشطة اجتماعية داخل الكمبوند وذلك لترسيخ فكرة الحياة المجتمعية للسكان، كل هذا بالإضافة إلى الاهتمام الكبير بأعمال الصيانة والمرافق وخدمة ما بعد البيع وبالفعل هناك شركة تبع أرضك لأعمال الصيانة أطلقنا عليها “قيمة”، الغرض منها القيام بأعمال الصيانة الكاملة للكمبوند.
وبالفعل جميع مشروعاتنا الجديدة سوف تظهر بها كل هذه المتغيرات، وهذا هو هدفنا أن نتواكب مع احتياجات العملاء ونلبى تطلعاتهم المستقبلية.
• ما الحكمة فى توجهكم إلى منطقة الصعيد وخاصة محافظة المنيا؟
كان أمامنا اختياران؛ إما التوجه إلى أسيوط أو المنيا، خاصة أن القوة الشرائية فى المحافظتين جيدة، وفى أسيوط هناك منطقة الهضبة على النيل كان تركيزنا عليها وكل أهل أسيوط منتظرون أية مشروعات سكنية فيها، وعندما كنا نأخذ القرار لم تكن منطقة الهضبة متاحة رغم أنها أصبحت متاحة حاليا ولذلك كان قرارنا للتوجه إلى المنيا، وبالفعل حصلنا على الأرض فى منطقة جيدة جدا فى المنيا الجديدة على ربوة مرتفعة ترى النيل بشكل رائع خاصة أن نيل المنيا أكثر من رائع، كل هذه العوامل ساعدتنا أن نأخذ القرار بالتوجه إلى المنيا وسنكون أيضا لنا الأولوية Pioneer كأول مطورين عقاريين يتجهون إلى المنيا.
• هل مشروع المنيا سيكون له طبيعة مختلفة ومزايا متعددة عن باقى مشروعاتكم؟
انتهينا من إجراء دراسات خاصة بواسطة شركة متخصصة لدراسة مدى احتياجات أهل المنيا، والقوة الشرائية هناك والذوق العام والمرحلة الثانية فى البحث تتضمن أسلوب الحياة الذى يفضلونه أهل المنيا داخل الكمبوند خاصة أن هناك اختلافا فى معانى وتعريفات الأشياء؛ على سبيل المثال احتياجاتهم فى المنيا للفيلا مختلف عن معنى الفيلا فى القاهرة، فالفيلا فى المنيا أقرب للدوار، ولذلك نهتم جدا بتعريفات الأشياء قبل تنفيذها، وقبل إجراءات التصميم سيكون لدينا معلومات كافية ورؤية حقيقية عن الذوق العام لأهل المنيا، كما يتضمن التصميم مستشفى صحيا على أعلى مستوى ومدرسة وناديا رياضيا.
• متى يبدأ تنفيذ هذا المشروع ويعلن عن افتتاحه؟
خلال الربع الأول من عام 2019 سوف يبدأ تنفيذ هذا المشروع، ويتم طرح المرحلة الأولى منه، وللحقيقة نجد بالفعل تسهيلات فى الإجراءات من جانب الجهات المسئولة لأن توجهنا إلى الصعيد يتوافق مع توجهات الدولة التى تشجع الشركات للذهاب إلى محافظات الصعيد، ولدينا أمل كبير فى نجاح هذا المشروع الذى سيفتح المجال أمام شركات كثيرة للتوجه إلى هناك بعد ذلك، والدراسات تؤكد أيضا أن هناك فرصة لتحقيق أرباح معقولة من ورائه خاصة أن أهل الصعيد معروف عنهم أنهم ملتزمون فى عمليات السداد.
• ما حجم الاستثمارات المتوقعة لهذا المشروع؟
ما يقرب من 10 مليارات جنيه كتكلفة، ومتوقع أن يصل حجم مبيعاته إلى 15 مليار جنيه.
• هناك توجهات جديدة لدى بعض الشركات للاستثمار العقارى الطبى، هل يمكن أن يكون لهذا النوع من الاستثمار اهتمام لديكم؟
هناك عجز كبير فى المستشفيات على مستوى الجمهورية وفى الخدمات الطبية، خاصة فى وحدات العناية المركزة، وهناك بعض المستثمرين والأطباء مستعدون أن يدخلوا هذا المجال، ونحن على استعداد لتوفير تلك الخدمة لكن عملية إدارة المستشفيات ليست من اختصاصنا ونحن على استعداد للمشاركة فى هذا النوع سواء بالنسبة للمستشفيات التى نقيمها داخل الكمبوند أوالمدارس أيضا.
وهناك عدد من المستثمرين العرب بدأوا يتجهون إلى مصر الآن بأعداد كبيرة ويركزون على هذه الأنواع من الاستثمار، وليس لدينا مانع من أن نتعاون معهم وجاهزون لأى نوع من أنواع هذه الشراكات.
هل هناك اتجاه للاستثمار فى مشروعات فى العاصمة الإدارية الجديدة؟
ليس لدينا مشروعات محددة الآن فى العاصمة الإدارية الجديدة، وتركيزنا أكبر فى مدينة المستقبل، وربما يكون هناك مشروع آخر فى مدينة المستقبل أيضا تتم دراسته حاليا، ولكن لو ظهرت لنا قطعة أرض مميزة فى العاصمة الإدارية الجديدة من الممكن أن نفكر فيها.
• ما هو التوجه القادم لشركة أرضك للاستثمار على مستوى الجمهورية؟
توجهنا القادم يعتمد على الشراكة سواء مع الحكومة أو الأفراد، وليس لدينا مانع فى الدخول فى مشروعات شراكة فى أى منطقة فى مصر سواء فى الساحل الشمالى أو محافظات مصر المختلفة بحيث تكون الشراكة المستثمر سواء الأفراد أو الحكومة بالأرض وشركة أرضك بالخبرة والإنشاءات والتصميمات والتسويق والأرباح فى النهاية مناصفة وبذلك سنضمن أن يكون لدينا تنوع فى المشروعات على مستوى محافظات مصر المختلفة وسيكون من السهل تقديم عروض متنوعة للعملاء للاختيار من بينها.
• فى النهاية.. إذا فكرت أرضك فى تقديم كشف حساب لتطوير نشاطها كمطور عقارى فى السوق المصرية خلال الثلاث سنوات الأخيرة، ماذا يمكن أن يتناوله هذا الحساب؟
شركة أرضك خلال الثلاث سنوات الأخيرة عادت وبقوة إلى السوق المصرية بعدما كانت فى فترات سابقة بعيدة إلى حد ما، وأصبحنا شركة متعددة المشروعات ولا تعتمد على مشروع واحد، ولدينا الآن ثلاثة مشروعات فى وقت واحد ونتفاوض على مشروع رابع، ويتميز نشاطنا أيضا بأننا لم يقتصر عملنا على النشاط العقارى فقط، بل قمنا كمطورين صناعيين بالتوجه إلى محور قناة السويس لإقامة مشروعات صناعية هناك.
وعملنا إعادة هيكلة للشركة داخليا وأصبح لدينا نظام جديد، وحصلنا على الآيزو، وصارت جميع الإدارات تدار بواسطة الكمبيوتر، ومتصلة ببعضها البعض، وهناك إدارة تكنولوجيا المعلومات “I.T ” تجرى أبحاثا حول المشروعات التى من الممكن أن تدر دخلا إضافيا للشركة وبأفكار جديدة مثل مشروعات الطاقة الشمسية داخل الكمبوند، وأصبحنا نتميز أيضا بأن 65% من العاملين فى الشركة فى الفئة العمرية من 20 إلى 30 عاما وهو ما يعنى أننا نهتم بالجيل الجديد بأفكاره الجديدة أيضا، وأعتقد أن مستقبل أرضك واعد بهذا الحجم من الشباب والأفكار المتطورة.
