بقلم: المستشار القانونى ياسر فاروق
- بماذا تنصح من يقدم على شراء وحدة سكنية؟
أولا: لابد من البحث فى الحى التابع له العقارعما إذا كان على الشقة مخالفات من عدمه وما إذا كان العقار داخل التنظيم أم متعدٍ عليه لأن المتعدى على التنظيم لا يتم التصالح عليه.
ثانيا: لا بد من التأكد عما إذا كان العقار قد صدرت له رخصة بالبناء أم لا، وإذا كان غير مرخصن هل فتح ملف تصالح عن هذه المخالفة؟.
ثالثا: التأكد مما إذا كانت الأرض أملاكا للدولة أو وقفا خيريا من عدمه.
وأخيرا: وبعد كل ذلك يتم فحص آخر عقد مسجل، لأن المشترى سيضطر إلى سداد رسوم تسجيل عقده والعقود السابقة.
- إلى متى تم إرجاء تطبيق قانون الشهر العقارى الجديد؟
بعد أن تقدمت اللجنة التشريعية والدستورية بمجلس النواب بمشروع قانون ينص على إرجاء العمل بالقانون رقم 186 لسنة 2020 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى حتى 31 من ديسمبر سنة 2021، صدر قرار جمهورى نشر بالجريدة الرسمية فى عددها الصادر بتاريخ 6/3/2021 نص على إرجاء العمل بهذا القانون حتى 30 يونيو عام 2023، وبالتالى يعتبر تنفيذ هذا القانون مؤجلا حتى آخر يونيو 2023.
- ما الفرق بين حكم صحة التوقيع وحكم صحة ونفاذ عقد البيع؟
أولا: حكم صحة التوقيع هو حكم تحفظى الهدف منه إثبات صحة توقيع البائع فقط على عقد البيع دون التعرض لأى بند من بنود العقد ولا حتى لصحة البيع وبالتالى فهو لا ينقل الملكية، ولا يعتد به أمام الجهات الحكومية ولا الشهر العقارى ويصدر وفقا لنص المادة (45) من قانون الإثبات.
ثانيا: حكم صحة ونفاذ عقد البيع، يعتبر ناقلا للملكية من البائع إلى المشترى فى سجلات الشهر العقارى والمساحة، فهو يصدر بناءً على عريضة مشهرة بالشهر العقارى، كما أن الحكم يكون فى الموضوع ذاته بعد التحقق من ملكية البائع للعقار وبصدوره تنتهى علاقة البائع بالعقار المباع تماما وإثبات حق المشترى عليه ليصبح هو المالك الأصلى له وهو الحكم المقصود تقديمه للشهر العقارى لاستكمال إجراءات التسجيل وفقا للقانون الجديد رقم 186 لسنة 2020 (الذى لم يطبق بعد) ويصدر إعمالا لنص المادة (71) من القانون المدنى.
- ما حالات ميراث الزوج؟
الحالة الأولى: يرث فيها الزوج نصف التركة فى حالة عدم وجود فرع وارث، والدليل الشرعى على ذلك قوله تعالى “ولكم نصف ما ترك أزواجكم إن لم يكن لهن ولد” صدق الله العظيم .
أما الحالة الثانية: فيرث فيها الزوج ربع تركة زوجته فرضا وذلك فى حالة وجود فرع وارث سواء ذكر أو أنثى واحدة أو أكثر، سواء من الزوج الوارث أو من غيره والدليل الشرعى على ذلك قوله تعالى: “فإن كان لهن ولد فلكم الربع مما تركن” صدق الله العظيم .
ملحوظة : الزوج لا يُحجب أبداً “أى لا يمنع من الميراث مطلقا”.
- ما حالات ميراث الزوجة؟
الحالة الأولى: ترث فيها الزوجة ربع تركة زوجها فى حالة عدم وجود ولد، والدليل الشرعى على ذلك قوله تعالى: “ولهن الربع مما تركتم إن لم يكن لكم ولد” صدق الله العظيم.
أما الحالة الثانية: ترث فيها الزوجة ثُمن تركة زوجها وذلك فى حالة وجود فرع وارث للزوج ذكر أو أنثى سواء من الزوجة الوارثة أو من غيرها، والدليل الشرعى على ذلك قوله تعالى: “فإن كان لكم ولد فلهن الثمن مما تركتم” صدق الله العظيم.
ملحوظة : الزوجة لا تُحجب أبدا “أى لا تمنع من الميراث مطلقا”.
- ما الفرق بين الحبس والسجن؟
الحبس هو عقوبة تحكم به محاكم الجنح وفقا للمادة (18)عقوبات وتكون فى أحد السجون المركزية أو العمومية ومدته من 24 ساعة وحتى 3 سنوات إلا فى الأحوال المنصوص عليها قانونا كجرائم القتل الخطأ المترتب عليه وفاة أكثر من شخصين أوالغش التجارى الذى يترتب عليه الإضرار بصحة الناس وتكون العقوبة خمس سنوات، ولا يترتب على الحبس إسقاط الحقوق السياسية، كما لا يتم توقيع أقصى عقوبة فى حالة تكرار الواقعة، والحبس نوعان بسيط ومع الشغل، والمحكوم عليهم بالحبس مع الشغل يشتغلون داخل السجون أو خارجها فى الأعمال التى تعينها الحكومة.
وقد تقرر النيابة العامة أن يتم تنفيذ عقوبة الحبس بالشغل فى الأقسام أو المحاكم والنيابات، ولكل محكوم عليه بالحبس البسيط لمدة لا تتجاوز 6 أشهر أن يطلب بدلا من تنفيذ عقوبة الحبس عليه تشغيله خارج السجن طبقا للقيود المقررة بقانون الإجراءات الجنائية إلا إذا نص الحكم على حرمانه من هذا الخيار”.
أما السجن فهوعقوبة تحكم به محاكم الجنايات وفقا للمادة (16) عقوبات وتكون فى أحد السجون العمومية ومدته تتراوح ما بين 3 سنوات و15 سنة إلا فى الأحوال المنصوص عليها قانونا، ويترتب عليها إسقاط الحقوق السياسية. وعقوبة السجن تنقسم إلى سجن مشدد ومؤبد؛ وتبدأ فترة العقوبة من 3 سنوات إلى 7 سنوات، والمشدد من 7 سنوات إلى 15 سنة ويطلق عليه سجن مشدد نظرا لطبيعة نوع التشغيل والحراسة التى تشدد على السجناء، والسجن المؤبد مدى الحياة ويتم قضاء العقوبة بالسجون العمومية.
- ما المقصود بالحبس الاحتياطى؟
الحبس الاحتياطى هو حبس المتهم بصفة احتياطية لمدة معينة قابلة للتجديد طوال فترة التحقيق معه أو محاكمته، وتخصم مدة الحبس الاحتياطى من مدة العقوبة المحكوم بها عليه، وإذا حبس شخص احتياطيا ولم يحكم عليه إلا بغرامة وجب أن ينقص منها عند التنفيذ 5 جنيهات عن كل يوم من أيام الحبس.
