أزمة تسجيل الوحدات السكنية أهم أسباب تراجع محافظ التمويل العقارى للأفراد

منال المصرى
حدد مصرفيون الأسباب المختلفة التى تقف وراء انخفاض نسبة التمويل العقارى بالجهاز المصرفى والشركات مقارنة بالدول الأخرى.
وأكدوا أن ارتفاع أسعار العقارات لا يمثل عائقا وراء تراجع الإقبال على التمويل العقارى، ولكن صعوبة تسجيل وتراخيص الوحدات العقارية يعد من أهم أسباب تراجع التمويل العقارى سواء العادى أو داخل مبادرة البنك المركزى.
وأشاروا إلى أن أسعار الوحدات السكنية لمتوسطى وفوق متوسطى الدخل بمبادرة البنك المركزى أصبحت لا تتماشى مع الأسعار الحالية التى شهدت ارتفاعا كبيرا بعد تحرير سعر الصرف مما أدى إلى تراجع التمويلات لهاتين الشريحتين فى المبادرة بسبب صعوبة إيجاد وحدات سكنية بالأسعار المقررة بالمبادرة.
وكان البنك المركزى قد أعلن فى عام 2014 مبادرة للتمويل العقارى لتمويل ثلاث شرائح بفائدة مدعمة؛ وهى شريحة محدودى الدخل ومتوسطى وفوق متوسطى الدخل بشريحة 20 مليار جنيه يتم تمويلها على مدار 20 عاما من البنوك بحد أقصى.
وحدد البنك المركزى حدا أقصى لتمويل الوحدات السكنية لشريحة متوسطى الدخل لا تزيد على 500 ألف جنيه كحد أقصى بفائدة 8% متناقصة، فيما يبلغ الحد الأقصى لتمويل فوق متوسطى الدخل 950 ألف جنيه بفائدة 10.5% متناقصة، أما شريحة محدودى الدخل فيتم توفير الوحدات السكنية من صندوق التمويل العقارى بفائدة تتراوح بين 5% إلى 7% متناقصة، ورفع صندوق التمويل العقارى سعر الوحدة لمحدودى الدخل من 154 ألف جنيه إلى 184 ألف جنيه فى الإعلان التاسع بسبب ارتفاع تكلفة البناء الأخيرة بالسوق.
وقال محمد سمير رئيس قطاع التمويل العقارى فى المصرف المتحد إن ارتفاع أسعار العقارات لا يمثل عائقا أمام زيادة دور البنوك فى التمويل العقارى بصفة عامة ولكن هناك أسباب مختلفة.
وأوضح سمير أن صعوبة تسجيل الوحدات السكنية والعقارات يمثل أكبر عائق أمام زيادة دور البنوك لدعم التمويل العقارى، مشيرا إلى أن معدل الفائدة لا يمثل أيضا عائقا أمام العميل ويستطيع تحملها طبقا لدراسة كل بنك.
وأشار رئيس قطاع التمويل العقارى فى المصرف المتحد إلى أن التمويل العقارى بالبنوك ينقسم إلى شقين؛ الأول تحت مبادرة البنك المركزى بفائدة مدعمة، والثانى تمويل للأفراد لأغراض سكنية وتجارية وخدمية وغير ذلك ولا ينطبق عليه تعليمات مبادرة المركزى للتمويل العقارى ويتم تمويلها بفائدة عادية.
وأضاف سمير أن إصدار قانون السجل العينى والذى تم تطبيقه بنجاح فى مدينة الشروق والشيخ زايد يساهم فى حل أزمة تسجيل ملكية المبانى ويعيد الروح لانتعاش محافظ التمويل العقارى.
وأوضح رئيس قطاع التمويل العقارى فى المصرف المتحد أن السجل العينى عبارة عن صفحة إلكترونية يختص بتسجيل المبانى مما يسهل فى تداول ونقل العقارات بالبيع أو الرهن.
وأشار إلى أن عدم وجود بورصة للعقارات أو هيئة تختص بتسجيل أراضى الدولة يعد من أكبر معوقات التمويل العقارى.
وأفاد سمير بأن نسبة مساهمة التمويل العقارى من إجمالى الناتج المحلى منخفضة للغاية لا تتجاوز 1% مقارنة بـ 40% فى دول أخرى.
وأوضح أن السوق العقارية تعانى من فجوة عقارية من ناحية قلة عدد الوحدات السكنية المتاحة التى لا تتجاوز 50 ألف وحدة سنوية مقابل احتياج السوق لعدد 600 ألف وحدة سنوية، مستندا على ذلك بإحصائية جهاز التعبئة العامة والإحصاء الذى ذكر فيها أن عدد الزيجات السنوية تبلغ 969 ألف زيجة سنويا مما يوضح حجم الطلب مقابل تراجع المعروض من الوحدات.
فيما تطرق كريم سوس رئيس قطاع مخاطر التجزئة المصرفية بالبنك الأهلى المصرى إلى أن أهم معوقات التمويل العقارى بمبادرة البنك المركزى تتمثل فى عدم وجود وحدات سكنية لشريحتى متوسطى وفوق متوسطى الدخل تتماشى مع أسعار مبادرة التمويل العقارى نظرا لارتفاع أسعار الوحدات العقارية بالسوق.
وأضاف سوس أن الهدف الرئيسى من مبادرة التمويل العقارى يركز على شريحة محدودى الدخل أكثر من متوسطى وفوق متوسطى الدخل باعتبارها الشريحة التى تحتاج إلى دعم أكبر فى نسبة الفائدة.
وأشار رئيس قطاع مخاطر التجزئة المصرفية بالبنك الأهلى المصرى إلى أن البنك ضخ تمويلات تتراوح بين 3.4 و3.5 مليار جنيه فى مبادرة التمويل العقارى بعدد 34 ألف مستفيد تقريبا، موضحا أن البنك يوافق على تمويل جميع الملفات التى يتم إرسالها من صندوق التمويل العقارى مادامت تتماشى مع تعليمات المبادرة.
من جهته قال عادل طه المشرف على قطاع التمويل العقارى فى بنك الاستثمار العربى إن أسعار العقارات سجلت زيادات كبيرة فى السوق تتجاوز الحد الأقصى لتمويل شريحتين متوسطى وفوق متوسطى الدخل بالمبادرة مما يحتاج إلى إعادة تقييم أسعار الوحدات مرة أخرى لتوسيع دائرة المستفيدين من المبادرة.
وأشار طه إلى أن بنك الاستثمار العربى وقع 7 بروتوكولات مع شركات عقارية أو أفراد للحصول على وحدات تتناسب مع تمويل شريحة متوسطى وفوق المتوسطى الدخل فى مبادرة البنك المركزى ولكن لا توجد أسعار وحدات تنطبق مع المبادرة لارتفاع أسعار العقارات المبالغ فيها.
وقام البنك المركزى بإجراء بعض التعديلات على المبادرة فى العام الماضى لتوسيع شرائح المستفيدين، حيث نصت التعديلات الجديدة على خفض سعر الفائدة إلى 5% على العملاء الذين يقل راتبهم عن 1400 جنيه شهريا أو 7% على محدودى الدخل من يتراوح راتبهم بين 1400 جنيه و2500 جنيه شهريا للفرد.
أما شريحة متوسطى الدخل فهم الذين لا يتجاوز راتبهم 8 آلاف جنيه شهريا للفرد و10 آلاف جنيه شهريا للأسرة بحد أقصى لتمويل الوحدة 500 ألف جنيه بفائدة 8% متناقصة، أما شريحة فوق متوسطى الدخل الذين لا يتجاوز راتبهم 15 ألف جنيه للفرد و20 ألف جنيه للأسرة بحد أقصى لتمويل الوحدة 950 ألف جنيه.
وقال حمدى عزام نائب رئيس بنك التنمية الصناعية والمشرف على قطاع التمويل العقارى إن عدم وجود وحدات سكنية مستوفاة التراخيص يعد من أهم معوقات التمويل العقارى العادى للأفراد.
وأضاف عزام أن البنك يستحوذ على المركز الخامس على مستوى الجهاز المصرفى بمحفظة 500 مليون جنيه من إجمالى التمويلات الموجهة للتمويل العقارى.
وأشار نائب رئيس بنك التنمية الصناعية إلى أن شريحة محدودى الدخل تستحوذ على النسبة الأكبر من إجمالى تمويلات مبادرة التمويل العقارى، حيث إن نسبة التمويلات لشريحتى متوسطى وفوق متوسطى الدخل منخفضة لقلة توافر وحدات سكنية تتماشى مع نفس أسعار المبادرة.
من جانبه قال جمال نجم نائب محافظ البنك المركزى فى تصريحات سابقة إن البنك المركزى لن يرفع الحد الأقصى لسعر الوحدات السكنية لفوق متوسطى الدخل عن 950 ألف جنيه وذلك لتركيز المبادرة على الشرائح البسيطة، حيث إن العميل الذى يستطيع شراء وحدة سكنية بأكثر من 950 ألف جنيه لا يستحق فائدة مدعمة.
وقال خالد عباس مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية: إن الوزارة تبحث مع المركزى رفع أسعار الوحدات السكنية أكثر من 950 ألف جنيه فى مبادرة شريحة فوق متوسطى الدخل بعد ارتفاع أسعار العقارات بعد تحرير سعر الصرف.